6억 원 집, 규제지역 무주택자는 2억 4,000만원까지
LTV(담보인정비율)는 집값 가운데 대출로 채울 수 있는 몫입니다. 서울 전역과 경기 일부처럼 규제지역으로 묶인 곳에서 무주택자가 6억 원짜리 아파트를 사면 40%가 적용돼 2억 4,000만원까지 빌릴 수 있습니다. 3억 원을 원한다면 그 대출의 LTV는 50%가 되어 6,000만원이 모자라고, 계약금과 잔금으로 3억 6,000만원을 손에 쥐고 있어야 합니다.
같은 집이라도 사는 사람에 따라 숫자가 달라집니다. 생애 처음 집을 사면 70%를 받아 4억 2,000만원, 서민·실수요자 요건을 채우면 3억 6,000만원까지 늘어나는데, 이 60%는 감독규정의 '20%p 이내 가산'을 적용한 값이라 은행 확인이 필요합니다. 이 집이 규제지역이 아닌 수도권에 있으면 4억 2,000만원, 지방에서 생애최초로 사면 4억 8,000만원입니다.
비싼 집일수록 비율보다 금액 상한이 먼저 걸립니다
2025년 10월 16일부터 수도권과 규제지역의 주택구입 목적 주담대에는 집값에 따른 금액 상한이 따로 있습니다. 시가 15억 원 이하는 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원을 넘으면 2억 원입니다. 20억 원 아파트라면 40%로 계산한 8억원이 아니라 4억원이 한도이고, 생애최초 70%를 받아도 4억원에서 멈춥니다. 생애최초 대출은 지역과 관계없이 6억 원을 넘을 수 없어서, 지방 10억 원 집을 생애최초로 사도 80%인 8억 원이 아니라 6억원입니다.
집을 가진 사람이 또 살 때
- 처분조건부 1주택자: 대출을 받은 날부터 6개월 안에 기존 집을 팔기로 약정하면 무주택자와 같은 비율을 받습니다. 약속을 지키지 못하면 대출을 돌려줘야 하고 3년 동안 주택 관련 대출이 막힙니다.
- 기존 집을 계속 갖는 경우와 다주택자: 수도권과 규제지역에서는 LTV가 0%라 구입 목적 주담대가 나오지 않습니다. 지방 비규제지역은 70%에서 10%p를 뺀 60%라 6억 원 집 기준 3억 6,000만원입니다.
비율을 곱한 뒤 빠지는 돈
집에 이미 설정된 근저당과 세입자의 보증금은 은행보다 먼저 돌려받을 권리가 있어 한도에서 뺍니다. 수도권 비규제지역 6억 원 집에 보증금 1억 원짜리 세입자가 살고 있으면 한도는 3억 2,000만원으로 줄어듭니다. 빌라나 다가구처럼 방마다 세입자가 들어올 수 있는 집은 법에서 정한 소액임차보증금(서울 5,500만 원, 과밀억제권역 4,800만 원)을 미리 빼는 방공제가 붙기도 하며, 경기 과밀억제권역 6억 원 집이라면 3억 7,200만원이 남습니다. 아파트는 은행이 보증보험으로 방공제를 대신하는 경우가 많고, 빼는 금액도 방 수와 은행 기준에 따라 달라져 선택 항목으로 두었습니다.