경기 4억 원 아파트, 생애최초면 2억 3,200만원에 연 3.60%
부부 연소득 5천만 원인 생애최초 구입자가 경기도 과밀억제권역에서 4억 원짜리 아파트를 30년 만기로 산다고 해 보겠습니다. 생애최초 디딤돌의 상품 한도는 2.4억 원이지만, 집값의 70%에서 소액임차보증금 4,800만원을 뺀 2억 3,200만원이 먼저 걸려 실제 한도는 2억 3,200만원입니다. 금리는 소득 4천만~7천만 원 구간의 30년 금리 3.80%에서 생애최초 우대 0.2%p를 빼 3.60%이고, 원리금균등으로 매달 1,054,777원을 갚습니다. 30년 동안 내는 이자는 모두 1억 4,772만원입니다.
한도는 네 가지 중 가장 작은 금액
- 상품 한도: 일반 2억 원, 생애최초 2.4억 원, 신혼부부·2자녀 이상 3.2억 원입니다. 2025년 6월 27일 이전에 매매계약을 했다면 2.5억·3억·4억 원 기준을 씁니다.
- LTV: 기본 70%, 생애최초 80%이지만 수도권·규제지역 주택은 생애최초도 70%입니다.
- 방공제: 2024년 12월 2일부터 수도권 아파트는 소액임차보증금(서울 5,500만 원, 과밀억제권역 4,800만 원)을 한도에서 뺍니다. 부부 연소득 4천만 원 이하이면서 3억 원 이하 주택을 살 때는 빼지 않습니다. 예시와 같은 조건이라도 서울이면 2억 2,500만원, 아파트가 아니면 2억 4,000만원입니다. 방공제는 원래 한국주택금융공사의 구입자금보증(MCG)에 가입하면 빠지는데, 수도권 아파트는 이 길이 막혀 있다고 보고 계산합니다.
- DTI 60%: 새 대출의 1년 원리금에 기존 주담대 원리금과 다른 대출의 이자를 더해 소득의 60% 안이어야 합니다. 예시에서는 5억 4,980만원까지 여유가 있어 걸리지 않습니다.
신청 요건 (2026년)
부부합산 연소득 6천만 원 이하(생애최초·2자녀 이상 7천만 원, 신혼부부 8.5천만 원), 순자산 5.11억 원 이하인 무주택 세대주가 대상입니다. 주택은 전용 85㎡ 이하(수도권 밖 읍·면 100㎡)이면서 평가액 5억 원 이하여야 하고, 신혼부부와 2자녀 이상 가구는 6억 원까지 됩니다. 혼자 사는 미혼 세대주(만 30세 이상)라면 집이 평가액 3억 원 이하, 60㎡ 이하여야 하고 한도도 1.5억 원(생애최초 2억 원)이라, 지방 2.8억 원 집을 생애최초로 사면 2억원, 생애최초가 아니면 1억 5,000만원입니다. 대출을 받으면 1개월 안에 전입해 2년 이상 살아야 합니다.
우대금리는 0.5%p에서 멈춥니다
디딤돌은 자녀·신혼·생애최초·한부모·장애인·다문화 우대 가운데 하나만 고르고, 여기에 청약저축과 부동산 전자계약 우대를 더합니다. 그러나 모두 합쳐 0.5%p(3자녀 이상 0.7%p)를 넘을 수 없습니다. 예시 조건에 청약저축 10년(0.4%p)을 더하면 계산상 0.6%p지만 실제로는 0.5%p만 빠져 3.30%가 됩니다.
지방, 자녀, 기간을 바꾸면
같은 4억 원 집이 지방에 있으면 LTV 80%와 지방 인하 0.2%p를 받아 2억 4,000만원, 연 3.40%입니다. 자녀가 둘인 가구는 생애최초가 아니어도 상품 한도가 3.2억 원으로 오르고 자녀 우대 0.5%p로 금리가 3.30%까지 내려가지만, 수도권 아파트라 방공제 뒤 한도는 2억 3,200만원입니다. 부부가 신혼이면서 생애최초라면 금리표가 더 낮은 신혼부부전용 구입자금이 적용돼 연 3.50%입니다. 만기를 20년으로 줄이면 금리가 3.55%로 낮아지고 월 상환액은 1,351,475원으로 늘지만 총 이자는 5,537만원 줄어듭니다.