첫 달 납입액의 75.5%가 이자입니다
대출금 3억, 금리 4.7%, 만기 30년의 원리금균등 대출은 360회 내내 1,555,913원씩 냅니다. 금액은 그대로지만 속을 나눠 보면 첫 달에는 1,175,000원이 이자로 나가고 원금은 380,913원만 줄어듭니다. 원금 몫이 이자를 처음 앞지르는 때는 184회차, 대출을 받은 지 15년 4개월째입니다. 빌린 돈의 절반을 갚기까지는 19년 11개월이 걸립니다. 초반 몇 년 동안 대출 잔액이 거의 줄지 않는 것처럼 보이는 이유가 여기에 있습니다.
역전 시점은 대출금이 아니라 금리가 정합니다
원리금균등에서 매달 갚는 원금은 한 회차마다 (1 + 월 금리)배씩 커집니다. 그래서 원금이 이자를 넘는 순간은 만기까지 남은 회차 수로만 결정되고, 빌린 금액과는 관계가 없습니다. 연 4.7%라면 1억 원을 빌리든 5억 원을 빌리든 만기를 약 14년 10개월 남긴 때부터 원금이 더 커집니다.
금리가 연 3%면 이 구간이 만기 전 23년 2개월, 연 6%면 11년 7개월입니다. 연 3%로 20년 이하를 빌리면 첫 회차부터 원금이 이자보다 크고, 금리가 높을수록 이자 위주로 내는 기간이 길어집니다. 같은 연 4.7%라도 만기를 20년으로 줄이면 월 납입액은 1,930,488원으로 늘지만 역전은 64회차로 당겨집니다.
원금균등과 나란히 놓으면
원금균등은 원금을 회차 수로 똑같이 나누고 남은 잔액의 이자를 더해 냅니다. 첫 달 납입액은 2,008,333원으로 원리금균등보다 45만원 많지만, 원금이 빨리 줄어 106회차에 이미 원금이 이자를 넘고 절반 상환도 15년에 끝납니다. 30년 총 이자는 원리금균등 2억 6,013만원, 원금균등 2억 1,209만원으로 4,804만원 차이가 납니다.
원금균등 납입액은 매달 조금씩 내려가서 140회차(11년 8개월째)부터는 원리금균등의 고정 금액보다 작아집니다. 그때까지 높은 초기 부담을 감당할 수 있는지가 두 방식을 고르는 실제 기준입니다.
방식을 고를 때 함께 볼 것
- 첫해 현금흐름: 예시 조건에서 첫 12개월 납입액은 원리금균등 1,867만원, 원금균등 2,388만원으로 521만원 차이입니다. 이 차액을 생활비와 별도로 감당할 수 있는지 살펴야 합니다. 대출 가능액은 다른 부채와 스트레스 금리를 포함하는 DSR 계산기에서 확인합니다.
- 중도상환 계획: 몇 년 안에 목돈으로 일부를 갚을 생각이라면 방식 차이보다 중도상환수수료와 갚는 시점이 이자에 더 큰 영향을 줍니다.
- 소득 흐름: 앞으로 소득이 늘 가능성이 크면 고정 금액인 원리금균등이, 지금 여유가 있고 은퇴가 가까우면 원금균등이 부담 구조에 맞습니다.
계산에 쓴 식
k회차 원금 = A ÷ (1+r)n−k+1, 이자 = A − 원금
원금 > 이자 ⇔ 남은 회차 < ln 2 ÷ ln(1+r)
P = 원금, r = 연 금리(%) ÷ 100 ÷ 12, n = 총 회차
금리 0%일 때 월 상환액 = P ÷ n