2억 4천만 원을 빌리면 매달 이자 870,000원
보증금 3억 원짜리 전셋집에 80%인 2억 4천만 원을 2026년 8월 은행 전세대출 평균 금리 4.35%로 빌리면, 원금은 계약이 끝날 때 한 번에 갚고 매달 이자 870,000원만 냅니다. 2년 동안 내는 이자는 2,088만원입니다. 같은 금리라면 1억 원은 월 362,500원, 2억 원은 월 725,000원이고, 다른 금액은 아래 대출금별 표에서 볼 수 있습니다. 은행은 보증기관의 보증서를 받고 돈을 빌려주기 때문에, 대표 요율 기준으로 2년 동안 보증료 480,000원이 따로 들고 한 달로 나누면 20,000원입니다.
보증기관에 따라 보증료와 한도가 다릅니다
은행 전세대출은 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 가운데 한 곳의 보증을 끼고 나옵니다. 같은 2억 4천만 원을 2년 빌릴 때 대표 요율로 계산한 보증료는 HF 480,000원, HUG 720,000원, SGI 1,008,000원입니다. 실제 요율은 소득과 신용, 보증금 규모, 신혼부부·다자녀 같은 우대 조건에 따라 바뀌고, 기관마다 빌려주는 한도와 받아 주는 보증금 상한도 다릅니다. HF 기준 요율은 보증금 구간별로 연 0.06~0.20%이고 우대를 받으면 0.02%까지 내려갑니다. 보증료는 실제로는 대출금 중 보증하는 부분(80~90%)에만 붙지만, 계산기는 대출금 전체에 요율을 곱해 넉넉하게 잡습니다. HUG 전세금안심대출은 반환보증이 함께 들어 있어 요율이 조금 높은 대신 보증금을 돌려받는 장치까지 갖춥니다.
월세와 비교하려면 내 돈의 기회비용까지 넣어야 합니다
전세는 대출받지 않은 6천만 원도 2년 동안 묶어 둡니다. 이 돈을 연 3% 예금에 넣었다면 이자소득세를 떼고도 매달 126,900원을 받았을 것이므로, 전세의 실질 주거비는 이자와 보증료, 기회비용을 더한 월 1,016,900원입니다. 같은 집을 보증금 3천만 원 월세로 바꾸면 법이 정한 전환율 상한 5%(한국은행 기준금리 3.0% + 2%p) 기준으로 월세는 1,125,000원이고, 보증금의 기회비용까지 넣으면 월 1,188,450원입니다.
이 조건에서 두 방식의 차이는 한 달에 171,550원입니다. 두 비용이 같아지는 전환율은 4.24%이므로, 집주인이 이보다 낮은 전환율로 월세를 제시한다면 월세 쪽이 싸다는 뜻입니다. 전환율 상한은 계약 기간 중 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되고, 새 계약의 월세는 시장에서 정해지니 실제 제시된 금액을 넣어 비교하세요.
금리가 오르거나 대출 비율이 높아지면
변동금리 전세대출은 보통 6개월이나 1년마다 금리를 다시 정합니다. 금리가 0.5%p 오르면 매달 이자는 970,000원으로 100,000원 늘어납니다. 보증금의 90%인 2억 7천만 원을 빌리는 경우에는 월 이자가 978,750원, 실질 주거비가 1,064,700원이 됩니다.
전세대출 보증은 은행이 돈을 돌려받기 위한 보증입니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 위험은 전세보증금 반환보증에 따로 가입해야 막을 수 있으니, 계약 전에 가입 가능 여부부터 확인하세요.