전세 3억 원 중 2억 원을 월세로 돌리면 최대 월 83만원
전세보증금 3억 원 가운데 1억 원만 남기고 2억 원을 월세로 돌리면 2026년 10월 법정 전환율 상한 5%를 적용해 월세는 한 달 83만원을 넘을 수 없습니다. 2억 원에 5%를 곱해 12로 나눈 값입니다. 집주인이 월세 90만 원을 제시했다면 전환율이 5.40%로 상한보다 높아, 계약 기간 중이라면 월 7만원이 초과분입니다.
상한은 기준금리에 2%p를 더한 값입니다
주택임대차보호법은 보증금을 월세로 바꿀 때 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 2%p' 가운데 낮은 비율을 넘지 못하게 합니다. 한국은행이 2026년 7월과 8월 두 차례 금리를 올려 기준금리가 3.00%가 되면서 상한도 연 4.5%에서 5%로 높아졌습니다. 같은 2억 원을 돌릴 때 기준금리 2.50% 시절 상한은 월 75만원이었으니 집주인이 받을 수 있는 최대 월세가 8만원 늘어난 셈입니다. 기준금리가 다시 바뀌면 상한도 그날부터 바뀌므로 계산기 아래 기준금리 칸을 고쳐 넣으면 됩니다.
계약 중 전환, 갱신, 새 계약은 규칙이 다릅니다
이 상한은 이미 맺은 계약을 유지하면서 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 적용됩니다. 계약이 끝나 새로 계약하는 경우에는 전환율 제한이 없어 시세대로 정합니다. 기존 세입자가 계약갱신요구권을 쓰면 임대료 인상이 5%로 묶이는데, 이때 보증금 일부를 월세로 돌리면 월세를 법정 전환율로 보증금으로 환산해 합계가 5% 안에 들어야 한다는 것이 국토교통부의 해석입니다. 이 방식으로 보증금 1억 원을 남기면 갱신하면서 받을 수 있는 월세는 최대 90만원입니다.
지금 월세를 전세로 환산하면
거꾸로 보증금 1억 원에 월세 90만 원을 내고 있다면, 1년 치 월세 1,080만 원을 상한 전환율로 나눈 금액을 보증금에 더해 전세로 환산할 수 있습니다. 결과는 3억 1,600만원으로, 같은 집의 전세 시세가 이보다 낮다면 지금 조건이 세입자에게 불리하다는 뜻입니다. 보증금을 하나도 남기지 않고 3억 원 전부를 월세로 돌리면 상한은 월 125만원입니다.
한국부동산원 임대차분쟁조정위원회의 계산기는 기준금리 칸이 2.75%로 채워져 있으니 3.00%로 고쳐 넣어야 이 계산기와 같은 결과가 나옵니다. 법정 상한을 넘겨 낸 월세는 초과분이 무효라 돌려 달라고 요구할 수 있습니다. 집주인과 합의가 되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있고, 신청 비용은 거의 들지 않습니다.