15억 원에 판 10년 거주 1주택은 414만원
6억 원에 사서 10년 동안 직접 살다가 15억 원에 판 1세대 1주택이라면 양도차익 9억 원 전부에 세금이 붙지 않습니다. 양도가액 가운데 12억 원을 넘는 비율(3억 ÷ 15억 = 20%)만큼인 1억 8,000만원만 과세 대상입니다. 여기서 보유 10년 40%와 거주 10년 40%를 더한 80%를 장기보유특별공제로 빼고 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준은 3,350만원이고, 지방소득세까지 낼 돈은 414만원입니다.
거주 기간이 세금을 가장 크게 바꿉니다
10년을 보유했어도 세를 주고 직접 살지 않았다면 1주택 공제표(표2)를 쓰지 못하고 일반 공제표(표1, 3년 6%에서 1년에 2%씩, 최대 30%)로 20%만 공제받습니다. 살 때 비조정지역이었다면 세금은 3,749만원으로, 직접 산 경우보다 3,335만원 많습니다. 살 때 조정대상지역이었다면 거주 2년이 비과세 요건이라 12억 원 이하분 비과세까지 사라져 2억 9,195만원이 됩니다. 표2의 거주 공제는 2년을 채우면 8%, 이후 1년마다 4%씩 늘어 10년이면 40%입니다.
12억 원 경계 근처
1세대 1주택은 양도가액이 12억 원 이하면 차익이 얼마든 세금이 없습니다. 위 예시 주택을 12억 원에 팔면 0원, 12억 5천만 원에 팔면 18만원입니다. 12억 원을 넘어도 차익 전체가 아니라 넘는 비율만큼만 과세하므로 경계를 조금 넘었다고 세금이 한꺼번에 뛰지는 않습니다.
2026년 5월 10일부터 다시 붙는 다주택 중과
조정대상지역 주택을 다주택자가 팔면 기본세율에 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더하고 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다. 2022년 5월부터 이어진 유예 기간은 2026년 5월 9일에 판 집까지로 끝났습니다. 다만 2년 넘게 보유한 집을 그날까지 계약하고 계약금을 받았다면 계약일부터 4개월, 2025년 10월에 새로 지정된 지역은 6개월 안에 넘기면 유예가 이어지므로 이때는 다주택 (비조정)으로 계산해 보세요. 6개월 기한도 2026년 11월 9일이 마지막입니다. 지금은 서울 전역과 경기 12개 시·구가 조정대상지역입니다. 같은 차익 9억 원을 조정지역 2주택자로 팔면 세금은 5억 7,256만원이고, 비조정지역 2주택자라면 2억 9,195만원으로 2억 8,061만원 차이가 납니다. 부부가 절반씩 가진 집이면 사람마다 낮은 구간과 기본공제를 따로 써서 조정지역 2주택이라도 5억 3,363만원으로 3,893만원 줄어듭니다. 2026년 8월 정부 세제개편안의 2027~2028년 한시 중과 완화는 국회 통과 전이라 반영하지 않았습니다.
2년 안에 팔면 60~70%
주택을 1년 안에 팔면 과세표준의 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%가 세금입니다. 비과세 요건인 2년 보유도 채우지 못하므로 1주택이라도 같습니다. 6억 원에 산 집을 1년 6개월 만에 15억 원에 팔면 다른 조건이 없을 때 5억 9,235만원을 냅니다.
필요경비에는 취득세, 중개보수, 법무사 비용, 발코니 확장·섀시처럼 집의 가치를 높인 공사비가 들어가고 도배·장판 같은 수리비는 빠집니다. 신고와 납부는 양도한 달의 말일부터 2개월 안에 해야 하며, 신고 전에는 홈택스 양도소득세 모의계산으로 한 번 더 맞춰 보세요.