공시가격 18억 원 1주택이면 종부세 122만원
공시가격 18억 원인 아파트 한 채를 7년째 가진 55세 1세대 1주택자라면 18억 원에서 기본공제 12억 원을 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱한 3억 6,000만원이 과세표준입니다. 0.5%와 0.7% 구간 세율로 낸 산출세액에서 같은 몫에 이미 매긴 재산세 65만원을 빼고, 5년 이상 보유 공제 20%를 적용한 뒤 농어촌특별세 20%를 더하면 12월에 낼 돈은 122만원입니다. 7월과 9월에 나눠 내는 재산세 427만원을 합친 1년 보유세는 549만원입니다.
1주택자는 나이와 보유 기간으로 최대 80%를 깎습니다
과세기준일인 6월 1일 현재 만 60세 이상이면 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%를 세액에서 빼고, 5년 이상 보유하면 20%, 10년 40%, 15년 이상 50%를 더 뺍니다. 둘을 합쳐 80%가 한도입니다. 같은 집을 70세에 15년째 갖고 있다면 종부세는 31만원으로 92만원 줄어듭니다.
부부 공동명의는 두 방식 중 하나를 고릅니다
집 한 채를 부부가 절반씩 가지면 각자 9억 원, 합쳐 18억 원까지 공제받는 대신 고령자·장기보유 세액공제가 없습니다. 9월 16일부터 30일까지 신청하면 지분이 큰 한 사람을 1세대 1주택자로 보고 12억 원 공제와 세액공제를 받는 방식으로 바꿀 수 있습니다. 공시가격 18억 원이면 공동명의 그대로 두는 쪽이 0원으로 유리합니다. 25억 원이라면 지금 나이와 보유 기간 기준으로 1주택 특례가 384만원, 공동명의가 161만원입니다. 나이가 많고 오래 보유할수록 특례 쪽이 유리해지므로 나이와 보유 기간 칸을 바꿔 가며 비교해 보세요.
2주택과 3주택 이상
다주택자는 기본공제가 9억 원이고 세액공제가 없습니다. 공시가격 합계가 같은 18억 원이라도 2주택이면 종부세가 226만원입니다. 3주택 이상은 과세표준 12억 원을 넘는 부분부터 2~5%의 높은 세율이 붙고, 조정대상지역 여부는 2023년부터 종부세 세율과 관계가 없습니다.
2026년 세제개편안은 아직 반영하지 않았습니다
정부가 2026년 8월 발표하고 9월 국회에 낸 개편안은 실제로 사는 1주택자의 기본공제를 14억 원으로 올리는 대신 공정시장가액비율을 70%(3주택 이상 80%)로 높이고 세율도 손보는 내용입니다. 국회를 통과해야 2027년부터 적용되므로 이 계산기는 2026년 12월에 고지되는 현행 기준을 따릅니다.
세부담상한(전년도 재산세와 종부세 합계의 150%)은 작년 세액이 있어야 계산할 수 있어 넣지 않았습니다. 여러 채를 가진 경우 재산세 중복분 공제는 공시가격 합계를 한 채로 보고 어림했으니 고지서와 맞춰 볼 때 이 점을 감안하세요.