4억 원 집을 월세 120만 원에 놓으면 세후 연 201만원
4억 원짜리 집을 2억 원 대출(연 4.7%)을 끼고 사서 보증금 3천만 원, 월세 120만 원에 세를 놓은 두 번째 주택을 예로 들면, 1년 월세 1,440만 원 기준 표면수익률은 3.89%입니다. 여기서 공실 5%, 대출 이자 940만원, 관리·수선비 100만 원, 재산세, 분리과세 임대소득세 75만원을 빼면 1년에 손에 남는 돈은 201만원입니다. 취득세와 중개보수 616만원까지 넣은 자기자본 1억 7,616만원 대비 수익률은 1.14%입니다.
대출이 수익률을 올리는지 깎는지
대출 없이 같은 집을 샀다고 보면 순수익률은 3.03%입니다. 이 값이 대출 금리보다 높아야 대출을 쓸수록 자기자본수익률이 올라갑니다. 예시처럼 금리 4.7%가 3.03%보다 높으면 빌린 돈이 벌어 오는 월세보다 이자가 더 나가서, 대출 없이 사면 3.03%인 수익률이 대출을 끼면 1.14%로 떨어집니다. 같은 대출이라도 금리가 3%라면 3.07%로 대출 쪽이 낫습니다. 임대 투자에서 가장 먼저 견줘 볼 숫자가 대출 없는 순수익률과 대출 금리인 이유입니다.
공실 몇 달이 수익 대부분을 지웁니다
공실률을 5%에서 15%로 올리면(1년에 두 달 가까이 비는 경우) 세후 순수익은 68만원, 자기자본수익률은 0.39%까지 내려갑니다. 월세 수입에서 이자 같은 고정비를 뺀 몫이 작을수록 공실이 수익을 크게 흔듭니다. 매입 전에 그 동네의 평균 공실 기간과 세입자가 바뀔 때 드는 중개보수·도배 비용을 함께 넣어 보는 것이 좋습니다.
임대소득세는 이렇게 넣었습니다
1주택자의 월세 수입은 그 집 기준시가가 12억 원 이하라면 세금이 없습니다. 2주택 이상이면 월세에 세금이 붙고, 연 임대수입이 2천만 원 이하라면 14%(지방소득세 포함 15.4%) 분리과세를 고를 수 있습니다. 이때 수입의 50%(등록임대 60%)를 경비로 빼고, 다른 종합소득이 2천만 원 이하라면 200만 원(등록임대 400만 원)을 더 공제합니다. 3주택 이상이 보증금 합계 3억 원을 넘게 받을 때 붙는 간주임대료는 넣지 않았습니다.
연 시세 상승률은 기본값이 0%입니다. 상승률을 넣으면 차트와 표에 시세 차익이 함께 나오지만, 팔 때 내는 양도소득세와 중개보수는 빠져 있으니 매도 시점의 세금은 양도소득세 계산기에서 따로 확인할 수 있습니다.