수도권 3억 원 전세, 무주택자는 2억 4,000만원까지
수도권에서 보증금 3억 원짜리 전셋집을 구하는 무주택자라면 HUG·HF·SGI 어느 보증을 써도 보증금의 80%인 2억 4,000만원까지 은행 전세대출을 받을 수 있습니다. 2억 원만 빌린다면 나머지 1억원을 직접 마련하고, 연 4.35% 기준 이자는 1년 8,700,000원, 한 달 725,000원 정도입니다.
보증금이 커지면 기관마다 한도가 갈립니다. 수도권 5억 원 전세는 세 곳 모두 4억원까지 가능하지만, 지방이라면 HUG의 최고 한도가 3.2억 원이어서 HUG로는 3억 2,000만원, HF나 SGI로는 4억원입니다.
보증기관별 기준 (2026년 10월)
- HUG 전세금안심대출보증: 보증금의 80%(신혼부부·청년 90%)를 수도권 4억 원, 그 밖 3.2억 원(신혼부부·청년 4.5억·3.6억 원)까지 빌려 줍니다. 1년 이자가 연소득의 40%를 넘지 않는 금액까지만 보증하고, 보증금은 수도권 7억 원·그 밖 5억 원 이하여야 합니다.
- HF 일반전세자금보증: 보증금의 80%, 최고 4억 원으로 계산합니다. 보증금 상한은 HUG와 같고, 소득과 기존 부채로 상환능력을 따로 심사합니다. 공사 안내의 '수도권·규제지역 8/9 인정' 문구를 대출액에 적용하는지는 공개 자료로 확정되지 않아 실제 HF 한도가 더 낮을 수 있습니다.
- SGI 서울보증: 보증금의 80%, 최고 5억 원이며 보증금 상한이 없어 고가 전세에서 주로 씁니다.
소득이 낮으면 보증기관을 바꿔 물어보세요
연소득 2,500만 원인 사람이 수도권 4억 원 전세를 구하면 HUG는 이자가 소득의 40% 안이어야 한다는 기준에 걸려 2억 2,980만원까지만 보증합니다. 같은 조건에서 HF 한국주택금융공사 기준은 보증금의 80%인 3억 2,000만원이 나오므로, 은행 한도가 낮다면 어느 기관 보증인지부터 물어보세요. HF의 상환능력 심사와 HUG의 집값 기준(시세의 90%에서 선순위 채권 차감)은 넣지 않았습니다.
집이 한 채 있으면 2억 원, 그리고 DSR
2025년 9월 8일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출은 보증기관과 관계없이 2억 원이 상한입니다. 보증금 5억 원 전세라도 2억원에서 멈춥니다. 2주택 이상이면 세 기관 모두 보증하지 않습니다.
1주택자는 DSR도 따져야 합니다. 2025년 10월 29일 이후 수도권·규제지역에서 받은 전세대출은 그 이자가 차주의 DSR에 더해집니다. 연소득 5천만 원인 1주택자가 주담대로 1년에 1,800만 원을 이미 갚고 있다면 DSR 40%까지 남은 여유가 200만 원뿐이라 전세대출은 4,590만원까지로 줄어듭니다. 무주택자의 전세대출은 DSR 계산에서 빠집니다.
2027년부터는 수도권·규제지역 아파트를 세놓고 다른 곳에 전세로 사는 1주택자의 보증이 막히고, 1주택자의 보증비율도 수도권·규제지역 70%, 그 밖 80%로 내려갑니다.
신혼부부와 청년은 보증금의 90%
HUG는 혼인 7년 이내이고 부부 연소득 6천만 원 이하인 신혼부부, 연소득 5천만 원 이하인 만 19~34세 청년에게 보증금의 90%를 인정합니다. 연소득 4,500만 원인 청년이 수도권 3억 원 전세를 구하면 한도는 2억 7,000만원으로 일반 기준 2억 4,000만원보다 많습니다. HF에도 무주택 청년을 위한 특례전세보증이 따로 있어, 10월 19일 신청분부터 만 39세까지로 넓어지고 신혼·자녀가 있는 가구는 3억 원까지 보증합니다.