9억 원 집, 연소득 8천만 원이면 최대 3억 6,000만원
규제지역에서 무주택자가 9억 원짜리 아파트를 산다고 해 보겠습니다. 연소득은 8천만 원, 모아 둔 현금은 4억 원, 대출 조건은 연 4.7% 30년 변동금리입니다. LTV 40%로는 3억 6,000만원, 스트레스 DSR로는 3억 7,400만원, 수도권·규제지역 금액 상한으로는 6억 원이 나와 가장 작은 LTV 기준 금액이 한도입니다.
필요한 대출은 집값에서 현금을 뺀 5억원이라 1억 4,000만원이 모자랍니다. 거꾸로 계산하면 지금 가진 4억 원과 이 조건의 대출로 살 수 있는 집은 6억 6,000만원짜리까지입니다. 연소득이 4천만 원이면 DSR이 먼저 걸려 한도가 1억 8,700만원, 살 수 있는 집값은 5억 8,000만원로 내려가고, 1억 원이면 다시 LTV 기준인 3억 6,000만원에서 멈춥니다.
어느 한도에 걸렸는지에 따라 해법이 다릅니다
- LTV에 걸린 경우: 소득이 늘거나 금리를 고정으로 바꿔도 한도는 움직이지 않습니다. 예시에서 연소득을 1억 2천만 원으로 올려도 3억 6,000만원, 전 기간 고정금리로 DSR 한도를 5억 1,410만원까지 키워도 실제 한도는 3억 6,000만원입니다. 비율을 바꾸는 것은 구입자 유형뿐이어서, 생애최초라면 LTV가 70%로 올라 한도가 3억 7,400만원, 살 수 있는 집값이 7억 7,000만원이 됩니다.
- DSR에 걸린 경우: 금리 유형과 기존 대출이 열쇠입니다. 혼합형·주기형은 고정기간이나 금리변동주기가 5년 이상일 때만 스트레스 금리가 줄어듭니다. 같은 9억 원 집을 연소득 5천만 원으로 사면 변동금리 한도는 2억 3,370만원, 5년 고정 혼합형은 2억 4,800만원이고, 고정기간이 4년이면 변동금리와 같은 2억 3,370만원입니다. 원금균등은 첫해에 갚는 원금이 커서 1억 8,320만원로 오히려 줄어듭니다.
- 금액 상한에 걸린 경우: 시가 15억 원을 넘는 수도권·규제지역 주택은 소득과 관계없이 4억 원, 25억 원을 넘으면 2억 원이 끝입니다. 연소득 2억 원인 사람이 16억 원 집을 사면 LTV로는 6억 4,000만원이지만 대출은 4억원에서 멈춥니다.
기본 예시에서 스트레스 금리가 없었다면 DSR 한도는 5억 1,410만원이었을 테니, 지금 규제가 DSR 한도에서 1억 4,010만원을 깎고 있는 셈입니다.
지방이면 숫자가 이렇게 바뀝니다
같은 9억 원 집이 지방 비규제지역에 있으면 LTV는 70%, 스트레스 금리는 0.75%p로 내려가 한도가 4억 7,220만원이 되고, 현금 4억 원으로 8억 7,000만원짜리 집까지 살 수 있습니다. 지방에 낮은 스트레스 금리를 적용하는 기간은 2026년 12월 31일까지라, 내년 기준이 나오면 다시 계산해 보세요.
'필요한 대출'에는 취득세, 중개보수, 등기 비용이 들어 있지 않습니다. 9억 원 아파트를 1주택으로 사면 취득세와 지방교육세만 집값의 3.3%이므로 보유 현금 칸에는 이런 비용을 미리 뺀 금액을 넣어야 합니다.