연소득 6천만 원, 3억 원 대출의 스트레스 DSR
DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 가운데 얼마가 한 해의 빚 상환에 들어가는지 보여 주는 지표로, 주택담보대출·신용대출·할부를 가리지 않고 그해 내야 할 원리금을 모두 합쳐 소득과 견줍니다. 예시 조건(수도권, 30년, 원리금균등, 연 4.7% 변동금리)에서 새 대출의 연간 원리금은 스트레스 금리 3%p를 더한 7.7%로 계산해 25,666,566원이고, DSR은 42.8%입니다. 스트레스 금리를 빼면 31.1%이므로 실제 금리만으로는 은행 한도 안이지만, 3단계 규제에서는 한도를 넘습니다.
스트레스 금리는 금리 유형에 따라 줄어듭니다
금융위원회 행정지도에 따르면 2026년 하반기 스트레스 금리는 수도권·규제지역 주택담보대출 3.0%p, 지방 비규제지역은 기본값의 50%인 0.75%p입니다. 고정기간이나 금리변동주기가 5년 미만이면 감면이 없고, 5년 이상이면 대출 기간에서 그 기간이 차지하는 비율에 따라 줄어듭니다. 혼합형은 수도권에서 80%·60%·40%를 적용하고 고정기간이 대출 기간의 70% 이상이면 0입니다. 주기형은 40%·30%·20%로 더 크게 줄어듭니다.
예시 조건의 DSR 기준 최대 대출은 변동금리 2억 8,050만원, 5년 고정 혼합형 2억 9,760만원, 15년 고정 혼합형 3억 3,710만원, 전 기간 고정금리 3억 8,560만원입니다. 스트레스 금리가 없다면 3억 8,560만원이므로 변동금리에서는 1억 510만원이 줄어든 셈입니다. 같은 조건의 지방 비규제지역 주택은 3억 5,410만원까지 계산됩니다.
DSR보다 낮은 주택 상한
2025년 10월 15일 대책 이후 수도권과 규제지역에서 집을 살 때는 집값에 따라 주택담보대출 상한이 달라집니다. 집값이 15억 원까지면 6억 원, 25억 원까지면 4억 원을 빌릴 수 있고, 그보다 비싼 집은 2억 원이 끝입니다. 연소득 2억 원이면 DSR로는 9억 3,500만원까지 계산되지만 집값 12억 원에서는 6억원에서 멈춥니다. 기간도 수도권·규제지역 주택구입 대출은 최장 30년이며, 지방 비규제지역에서 40년을 적용할 수 있다면 최대 대출은 3억 9,030만원으로 늘어납니다.
원금균등은 첫해 상환액으로 봅니다
원금균등 방식은 첫해 원리금이 가장 크고 해마다 줄어듭니다. 예시 조건에서 첫해 연 상환액은 3,275만원, 전체 기간 평균은 2,158만원이며, 최대 대출도 각각 2억 1,980만원와 3억 3,360만원로 차이가 큽니다. 은행업감독업무시행세칙은 실제 상환액을 기준으로 하므로 이 계산기는 첫해 값을 기본으로 쓰고, 평균값은 비교용 선택지로 둡니다.