DTI 35.7%와 DSR 64.7%의 차이
연소득 6천만 원, 새 주담대 3억 원·연 4.7%·30년 원리금균등, 신용대출 5천만 원인 예시입니다. 신DTI는 주담대 연 원리금 18,670,961원에 기타부채 연 이자 2,760,000원을 더해 소득으로 나눕니다. 신용대출 원금은 이 비율에 넣지 않습니다.
DSR 비교에서는 신용 원금을 5년으로 나눈 금액과 실제 금리 6.3%의 이자 13,150,000원을 셉니다. 변동형 주담대에 기본 스트레스 3%p를 더하면 연 산정액은 25,666,566원, 비율은 64.7%입니다. DTI 산식상 최대 3억 4,120만원과 DSR 40% 비교 최대 1억 2,680만원은 승인액이 아닙니다. 담보가치와 주택가격별 상한도 따로 확인해야 합니다.
신DTI 공식과 기타부채 금리
은행업감독업무시행세칙 별표18 제8호는 기타부채에 한국은행의 가계대출 잔액 기준 평균금리에 1%p를 더하도록 정합니다. 2026년 8월 잠정치 4.52%로 계산한 5.52%가 초기값입니다. 새 통계나 은행 인정값이 있으면 산정 금리를 바꿉니다. 예·적금 담보대출과 이번 주담대로 갚을 금액은 제외하고, 무이자 잔액은 포함합니다. 신용대출 외 빚이 있으면 해당 연 이자를 별도로 확인해야 합니다.
40%·50%·60%는 어디에 적용하나요
투기지역·투기과열지구는 40%, 조정대상지역만 해당하면 아파트에 50%, 수도권 비규제 아파트는 60%입니다. 두 규제가 겹치면 투기·투기과열을 선택합니다. 생애최초와 서민실수요자의 규제지역 우대는 60%로, 예시 DTI 한도가 5억 3,400만원입니다. 서민실수요자는 부부소득 9천만 원 이하, 주택가격 9억 원 이하(조정대상만이면 8억 원 이하), 무주택세대주 등 자격을 확인해야 합니다.
지방 비규제와 수도권 비규제의 아파트 외 주택은 이 표의 DTI 규제 비교에서 제외합니다. 조정대상만인 지역의 아파트 외 주택도 일반 50%를 비교하지 않으며, 우대 자격을 확인한 대출은 60%로 비교합니다. 총 대출 1억 원 이하와 중도금·이주비 등은 은행이 적용 제외를 인정할 수 있지만, 같은 담보의 주담대 합계가 1억 원을 넘으면 소액 예외가 제한됩니다. 잔액을 알 수 없는 기존 주담대 연액만으로 면제를 자동 결정하지 않습니다.
기존 주담대와 두 번째 대출
기존 주담대는 원금도 포함한 은행 인정 연 산정액을 입력합니다. 거치 중에도 산정 원금이 생길 수 있어 현재 이자 납부액만 넣으면 부족합니다. DTI와 DSR 인정액이 다르면 각각 입력합니다. 두 번째 담보물의 주담대는 DTI 산정 만기를 최대 15년으로 줄이며, 기존 주택 처분 등의 예외를 인정받았다면 해당 선택을 해제합니다. 수도권·규제지역 계약 만기는 30년 이내입니다.
예시의 신용대출을 없애면 DTI는 31.1%, DSR 비교는 42.8%입니다. 신용 원금이 빠지는 효과는 DSR에서 더 큽니다. 만기일시 주담대는 원금을 최대 10년에 나누어 산정하므로 같은 3억 원의 10년 만기 예시 DTI는 78.1%입니다.